Si está pensando en comprar una propiedad en España, es importante que conozca bien la lengua española para desenvolverse en el proceso de compra, sobre todo al tratar con organismos públicos y proveedores de servicios. Esto es aún más cierto en las comunidades más pequeñas. Si no habla español con fluidez, le conviene contar con la ayuda de un amigo o colega de confianza que lo domine.
Y como con cualquier transacción financiera importante, le recomendamos que contrate a un asesor legal experto para que le ayude durante todo el proceso de compra. Necesitará un guía de confianza que le ayude a navegar por el sistema legal, el código fiscal y la burocracia de España, y que le asesore sobre los contextos locales, especialmente cuando haga negocios con empresas y particulares que operan en sus culturas y sistemas legales nativos.
Dicho esto, he aquí siete factores de pisos a estrenar en Mijas Costa que debe tener en cuenta si está pensando en adquirir un inmueble en España:
1. Infraestructura local
España ofrece una deslumbrante variedad de opciones de compra de propiedades gracias a su diversidad. Están los conocidos centros turísticos de playa, pero también pequeños pueblos que ofrecen su propio encanto. Sin embargo, hay que tener en cuenta la infraestructura local y las conexiones de transporte. Por ejemplo, los viajeros que necesiten regresar regularmente a sus países de origen no querrán estar demasiado lejos del aeropuerto más cercano. Algunos lugares remotos están bien para una excursión de un día, pero quizá no para estancias prolongadas.
2. Implicaciones de alquilar su propiedad
Quienes planeen utilizar una propiedad de vacaciones sólo estacionalmente pueden plantearse alquilarla cuando no residan en ella. Sin embargo, aunque los mercados como Airbnb pueden resultar atractivos, es fundamental averiguar si la comunidad en la que planea comprar ha promulgado normativas que limiten los alquileres a corto plazo. Además, incluso los no residentes deben declarar los ingresos por alquiler de propiedades a las autoridades fiscales españolas. Incluso los propietarios que no alquilan sus inmuebles están obligados a presentar declaraciones de la renta anuales.
3. Entender las condiciones de los contratos de intermediación
En España, por regla general, la parte que contrata al intermediario también tiene que pagar por sus servicios. Sin embargo, algunos corredores intentan cobrar de ambas partes. Aunque un corredor sólo puede solicitar honorarios tras la firma del contrato principal, establecer contacto entre el vendedor y el comprador suele ser suficiente para que el corredor tenga derecho a una compensación. En cualquier caso, los términos concretos del acuerdo de intermediación deben quedar siempre claros para las partes, a fin de evitar sorpresas desagradables. No es raro que los corredores exijan un 4 o 5% del precio de compra como remuneración por sus servicios. En particular, tenga cuidado con dar a un agente un mandato exclusivo, ya que puede acabar teniendo derecho a honorarios por la venta de la propiedad aunque no haya prestado servicios de intermediación. Ni que decir tiene que no firme un contrato en español a menos que entienda perfectamente sus cláusulas. Esto puede requerir no sólo la traducción a un idioma que entienda, sino también asesoramiento jurídico para comprender sus cláusulas.
4. Familiarícese con los acuerdos de reserva y los contratos preliminares
En muchos casos, el comprador potencial paga una comisión de reserva en las transacciones inmobiliarias mediadas por un agente. Una vez efectuado el pago, la propiedad se retira de la lista durante un tiempo determinado. En España es habitual firmar un contrato preliminar, el llamado “contrato de Arras”. En este documento, comprador y vendedor llegan a un acuerdo sobre la adquisición de la propiedad. En algunos casos, el vendedor recibirá dinero en esta fase; son habituales los pagos iniciales del 5 al 10 por ciento del precio de compra. La transferencia real de la propiedad suele producirse más tarde, en el momento en que se expide la escritura notarial de compraventa. Aunque el contrato de Arras contiene una cláusula de desistimiento, esto no significa que la rescisión del contrato no tenga consecuencias. Los compradores que se retiren de un contrato de Arras y no cumplan con las obligaciones contenidas en el mismo pueden perder sus pagos iniciales.
5. Investigar embargos en el Registro de la Propiedad
Nadie debería firmar un contrato preliminar o adquirir una propiedad vacacional en España sin haber comprobado en el Registro de la Propiedad la posible existencia de cargas sobre la propiedad. También se debe confirmar que el vendedor se corresponde con el propietario inscrito en el Registro de la Propiedad.
6. Obtener el NIE
Independientemente de que el comprador sea o no residente en España, si no tiene la nacionalidad española, necesitará un número de identificación español para extranjeros, el llamado NIE (número de identificación de extranjeros). Este número sirve, entre otras cosas, para pagar los impuestos una vez realizada la operación de compraventa. El comprador puede solicitar el NIE por sí mismo, incluso en un consulado español en el extranjero, o puede otorgar un poder notarial a un abogado para que lo solicite en su nombre.
7. Tenga en cuenta los impuestos y otros gastos
En España, el comprador suele estar obligado contractualmente a pagar los gastos de notaría y de inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, aunque la ley establece un reparto equitativo de los gastos entre las partes.
Además, las transacciones inmobiliarias en España conllevan un impuesto de transmisiones patrimoniales, que dependiendo de la ubicación puede ser de hasta el 10% del valor de la propiedad, o el impuesto sobre el valor añadido (IVA) español, dependiendo, respectivamente, de si la propiedad adquirida es privada o de un promotor inmobiliario. En caso de que se obtenga una hipoteca, también habrá que pagar el IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados.
Por último, antes de comprar una propiedad en España, el comprador debe saber si ha pagado las tasas municipales y el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) de los últimos cuatro años. Los tipos impositivos en adelante variarán según la región. Los costes también pueden optimizarse al elegir las compañías de suministro de electricidad o agua.
